Contactez Nous: +33177384642

A Savoir

Pourquoi les Israéliens se hâtent-ils d’acheter des terrains en bord de mer à Tel Aviv?

Etape par étape et sans grand bruit médiatique, trois importants projets immobiliers ont récemment été adoptés, certainement les plus ambitieux qu’aura connu le pays depuis sa création.

Au nord-ouest de Tel Aviv, le long du littoral entre l’aéroport Dov et l’Hôtel Mandarin, le projet « T.A 3700 », déposé à l’initiative de la municipalité de Tel Aviv-Jaffa, prévoit la construction de 11 927 unités de logement sur la côte nord, face à la mer.

De l’autre côté du boulevard Namir, sur les zones relevant de la juridiction de Ramat Hasharon et de Tel Aviv, à proximité des immeubles du nord de Ramat Aviv Gimel, a débuté le projet « Glilot Sud », également appelé « la nouvelle Tel Aviv nord ». Celui-ci comprend la construction de 12 000 unités résidentielles.

Ces deux projets ont déjà été validés et sont entrés dans la phase irréversible de dépôt des plans détaillés qui précède la construction. Il s’agit là d’une opportunité financière très rare, qui n’est offerte qu’une fois tous les vingt ans, peut-être même une fois tous les cent ans !

Au nord du projet T.A 3700 prévu sur le littoral, entre l’hôtel Mandarin et la Marina de Herzliya, le projet HR 2200 A, s’apprête à voir le jour : « Hof Téhélet » de Herzliya a déjà été approuvée pour dépôt auprès du Comité régional. Dans le cadre de ce programme, près de 8 700 unités d’habitation sont prévues.

Depuis le début de l’année 2015, de plus en plus d’investisseurs choisissent d’acquérir des terrains plutôt que se tourner vers d’autres placements moins rentables. L’acquisition d’un terrain parmi l’un des trois programmes proposés est certainement l’une des opérations les plus prometteuses que le marché de l’immobilier israélien ne saurait offrir.

Si dans la périphérie un nouveau projet pose toujours deux questions : les chances de dégel du terrain et son emplacement exact, concernant ces trois projets, en revanche, la question de l’emplacement ne fait plus partie de l’équation depuis longtemps. La seule question qui se posait depuis ces dernières années était les chances réelles d’aboutissement du projet ; l’équation ne comprenait donc plus qu’une seule variable. Or, ces dernières années, à chaque nouveau signe prometteur de la construction d’un des projets, les prix montent en flèche.

En effet, si l’on prend l’exemple du projet « Hof Téhélet », on a enregistré une augmentation des prix de 30% à 35% pour l’année 2011 et 2012. En 2011, on pouvait acquérir un terrain du projet pour 245 000 Nis; il y deux ans, les prix ont atteint 455 000 Nis et en 2015, certains terrains se vendaient pour un prix moyen de 750 000 Nis; et ce, alors que le potentiel de rendement maximal n’est encore qu’à l’horizon.

De même, un terrain du projet « Glilot Sud », coûtait environ 407 000 Nis il y a deux ans. Début 2015, le prix a atteint les 455 000 Nis. Fin 2015, les terrains se vendaient à 780 000 Nis au minimum, soit une augmentation de plus de 50% en moins d’un an.

Quant au projet TA/3700, les parcelles se vendaient à 640 000 Nis au début 2014. En début 2015, avec l’approbation du ministre de l’Intérieur, les prix sont passés à 785 000 Nis; aujourd’hui ils atteignent le pic de 980 000 Nis, soit, là encore, une augmentation de 25% en un an!

Comme dans tout domaine qui exige d’être un peu visionnaire et de prendre des risques, les premiers qui ont acheté des terrains il y a deux ans ont déjà doublé (ou presque) leur investissement et il est fort probable l’ultime chance de saisir à temps cette opportunité sera dans les prochaines années. De par la nature du produit, le stock de lots disponibles de ces trois projets est limité et par conséquent l’offre aussi, étant impossible de « créer » des terrains en plus. Autrement dit, au rythme actuel où vont les choses, le prix de vente maximal sera certainement atteint et avec lui l’équilibre économique du marché.

Un exemple remarquable de l’évolution et des changements rapides préalablement décrits est la création de la société ProperT. Elle a été fondée par un groupe d’investisseurs qui n’intervenaient au départ que sur le marché immobilier à grande échelle et en face d’importants promoteurs avant de se tourner vers les investisseurs particuliers. Chez ProperT, on explique que le fait de pouvoir acheter des terrains par lot individuel directement à cette société, réduit de manière significative le prix d’achat puisque le client évite les frais de transaction et de courtage qu’il payait jusqu’à ce jour aux petits promoteurs.

ProperT propose actuellement des unités de logement dans le projet T.A 3700 au nord-ouest de Tel Aviv, projet approuvé par le ministre de l’Intérieur et adopté début 2015, à un prix attractif de 980 000 Nis, tandis que les prix proposés par d’autres agences sont de + 30% plus chers, atteignant les 1,3 million de shekels ou plus.

Concernant le projet Glilot Sud, également validé et en phase de plan détaillé pour l’obtention des permis de construire, ProperT propose des lots au prix de 780 000 Nis tandis que les prix du marché tournent autour de 820 000 Nis, soit un écart d’environ 5%. Dans le même ordre de grandeur de prix, mais avec un écart plus important encore, il était possible d’acquérir jusqu’en fin 2015 des terrains du projet « Hof Téhélet » chez ProperT pour 600 000 Nis, au lieu de 750 000 Nis pour la même transaction chez d’autres promoteurs.

En plus de cette différence significative des prix, ProperT veille à ce que chaque acquéreur reçoive des informations détaillées concernant la superficie du terrain apte à accueillir une unité de logement, en fonction de chaque projet. Si l’on prend l’exemple de la Hof Téhélet, la taille minimale recommandée pour l’achat d’un terrain pour une unité d’habitation est de 125 mètres carrés, même si dans la pratique, et cela est légitime, certains investisseurs achètent des parcelles plus petites. En d’autres termes, puisque les prix chez ProperT sont inférieurs, un même investissement permet d’acquérir un terrain plus grand et d’assurer à l’acheteur par la suite la propriété d’une unité de logement complète, ce qui influera sur le prix du bien dès le début de la construction.

Pour conclure, la possibilité d’acquérir un terrain dans l’une des trois zones les plus demandées d’Israël est encore à portée de main et pour un prix abordable. Il y a de fortes chances qu’il s’agisse d’une opportunité courte et rare historiquement parlant, du seul fait que les réserves de terres situées dans la région prestigieuse du Goush Dan sont épuisées.

La décision d’investir dans l’un des trois projets doit être prise rapidement mais précautionneusement, en comparant toutes les alternatives que propose le marché, et en choisissant le promoteur le plus judicieux.